Veel Nederlanders hebben ‘m, maar een brandschone reputatie heeft hij niet
meer: de aflossingsvrije hypotheek.
Banken
willen vanaf augustus bij het verstrekken van hypotheekleningen het
aandeel van de aflossingsvrije hypotheekvorm beperken. Scheidend AFM-topman
Hans Hoogervorst wees begin deze maand nog eens op de risico’s
van de aflossingsvrije hypotheek.
De naam zegt het al: als je niets doet, blijft de schuld van een
aflossingsvrije hypotheek na dertig jaar staan. Bovendien is de rente na die
periode fiscaal niet meer aftrekbaar. Wie dan nog met een onafgeloste lening
zit, betaalt vervolgens de volle hypotheekrente.
Boetevrij
Vervroegd aflossen van de aflossingsvrije hypotheek is mogelijk, maar er
zitten wel de nodige haken en ogen aan. De eerste barrière is het risico dat
je een boete moet betalen aan de bank.
De meeste banken geven in de hypotheekvoorwaarden aan dat je jaarlijks 10
procent van de oorspronkelijke hypotheeksom boetevrij mag aflossen. Sommige
hypotheken, zoals de Vijfsterren Hypotheek van Delta Lloyd, bieden de
mogelijkheid om boetevrij af te lossen tot 20 procent van de hypotheeksom
per jaar.
Vervolgens gaat het om de afweging tussen het rendement op spaargeld, de
hypotheekrente en respectievelijk de belasting- en rente-aftrek in box 1 en
box 3.
Rente en fiscus
Dit
schema , met toptarieven voor spaardeposiito's, geeft een idee van de
factoren die mee spelen. Stel je hebt een hypotheek van twee ton, waarvan
één ton aflossingsvrij. Over tien jaar loopt loopt de hypotheek af. Is het
dan handig om alvast te gaan aflossen?
Heb je bijvoorbeeld 120 duizend euro spaargeld, dan is de simpele vraag: is
het al dan niet aantrekkelijk om spaargeld vast te zetten op een deposito,
of levert aflossen meer op.
Over de eerste 20.785 euro euro spaargeld betaal je geen vermogensbelasting.
Maar daarboven geldt dat je de heffing van 1,2 procent in box 3 in mindering
moet brengen op de spaarrente.
Vervolgens dient de hypotheekrente gecorrigeerd te worden voor fiscale aftrek
in box 1. Is de hypotheekrente bijvoorbeeld vijf procent dan betaal je
effectief 2,4 procent als je de rente tegen 52 procent mag aftrekken, en 2,9
procent als je tegen 42 procent mag aftrekken.
Omslagpunt
Betaal je bijvoorbeeld 4,5 procent hypotheekrente en mag je jaarlijks bij de
inkomstenbelasting tegen 52 procent verrekenen, dan blijkt uit het
voorbeeldschema dat je spaargeld voor minimaal drie jaar moeten vast
zetten, om de nettokosten van de hypotheekrente goed te maken.
Is je hypotheekrente daarentegen vijf procent en kun je deze kosten tegen 42
procent aftrekken, dan heb je een hogere spaarrente nodig om de
hypotheekkosten goed te maken. In het voorbeeldschema moet je het spaargeld
zeker tien jaar vast zetten om met de spaarrente de hypotheekkosten goed te
maken.
Gespreid sparen
Wie aan vervroegd aflossen denkt, kan ook een schema maken om bijvoorbeeld in
tien jaar tijd elk jaar 10 duizend euro boetevrij af te lossen. Spaargeld
kan dan worden verdeeld over deposito's met verschillende verschillende
looptijden. Zo blijf je flexibel bij de beslissing om in een gegeven jaar al
dan niet af te lossen.
Het voorbeeldschema laat zien dat hoe hoger de hypotheekrente en hoe lager het
aftrekpercentage, des sterker de prikkel om vervroegd af te lossen. Bij de
huidige spaarrentes levert vooral geld dat korter dan drie jaar vast staat,
relatief weinig op, afgezet tegen de kosten voor hypotheekrentes van 4,5 en
vijf procent.
Geld in steen
Aan vervroegd aflossen zitten ook negatieve kanten. Geld dat je in vervroegde
aflossing van een aflossingvrije hypotheek steekt, zit min of meer vast in
de woning en kan dus niet voor andere doeleinden gebruikt worden.
Bovendien beperkt het toekomstige aftrekmogelijkheden, omdat je bij verhuizing
naar een duurdere woning volgens de bijleenregeling
de overwaarde moet meenemen en herinvesteren. Daarbij gaat het om de
opbrengst van je huis minus de resterende hypotheekschuld. Bij verlaging van
de hypotheekschuld neemt de overwaarde in principe toe.
Onzekere factor is bovendien de ontwikkeling van de spaarrente. De Europese
Centrale Bank verhoogde
afgelopen week zijn kortlopende rentetarieven met 0,25 procentpunt. Dat
werkt uiteindelijk ook door op bancaire spaarrentes.
De vraag is uiteraard of hiermee een trend van stijgende spaarrentes wordt
ingezet. Mocht dat zo zijn, dan wordt spaargeld aanhouden relatief
aantrekkelijker vergeleken met vervroegd aflossen van je hypotheekschuld.
In ieder geval kan het voor woningeigenaren geen kwaad om zelf de
rentesommetjes weer eens te maken.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl